Sosori Oasis: 서울 부동산 시장의 변화 - 레미콘 공장 폐쇄와 그 영향

미국의 주택 구조는 주로 1~2층의 목조 주택들이 많이 보입니다. 이는 '조닝(zoning)' 제도 때문인데요, 조닝은 1916년 뉴욕에서 시작된 제도로, 지역을 주거지역(R), 상업지역(C), 산업 지역(M), 농업지역(A) 등으로 나누는 것입니다. 주거지역(R) 중에서도 R1 지역은 단독주택이 주로 건축되며, 다세대주택이나 아파트 등 공동주택은 건설이 허용되지 않습니다.

과거에는 백인 마을에 유색인종의 주거를 막기 위해 "백인이 아닌 개인에게 전부 또는 일부를 판매, 전달, 임대할 수 없다"는 지역 조례가 있었습니다. 그러나 인종차별이 법으로 금지되면서, 조닝을 통해 백인 마을에 유색인종이 들어오는 것을 제어하기 시작했습니다. 이로 인해 R1 지역에는 주로 소득수준이 높은 백인이 거주하게 되었습니다. 이에 따라 소득수준이 낮은 흑인과 아시아, 히스페닉 이민자들은 주택이나 빌라촌을 허물고 아파트가 올라가면서 외곽 지역으로 밀려나게 되었습니다.

이러한 구역 분리로 인해 흑인과 아시아, 히스페닉 이민자들은 R1 지역에 거주하기 어려워졌습니다. R1 지역은 주로 도심 외각에 위치하며, 주택이 넓게 퍼져 있어 대중교통 노선 설정이 어렵습니다. 이로 인해 자차 출근율이 높아지고, 대중교통 발달이 어려운 상황이 반복되고 있습니다. R1 지역에는 상가는 물론 편의점조차 오픈할 수 없어, 주거자들은 자차를 이용하여 먼 도심까지 출퇴근을 해야 하며, 교통체증 문제를 겪고 있습니다. 특히, 교통체증 없는 재택근무에 익숙해진 백인들은 출퇴근을 꺼리며 재택근무를 선호하게 되었습니다. 이는 곧 오피스빌딩의 공실 문제로 이어지고 있습니다.

한편, R1 지역의 대표적인 건물은 목조로 지어진 주택들입니다. 이러한 목조 건물은 경량이고 저렴한 재료로 건축되어 태풍이나 허리케인 등의 자연재해에 취약합니다. 또한, R1 지역에 레미콘 공장이 부족하여 레미콘 공급에도 제약이 있습니다. 레미콘은 주로 미리 섞은 콘크리트로, 건설 현장에서 중요한 역할을 합니다. 그러나 레미콘을 현장으로 운반하는데에는 시간이 중요합니다. 최대 90분 이내에 공급되어야 하며, 시간이 지나면 굳어버려 쓰지 못하게 됩니다.

서울의 레미콘 공급은 성수동에 있는 삼표산업 레미콘 공장이 주로 담당하고 있었습니다. 이 공장은 서울 전체 레미콘의 약 40%를 공급하는 대규모 공장이었습니다. 그러나 이 공장은 2022년까지 폐쇄되었고, 이로 인해 서울 내 레미콘 생산 능력이 크게 감소하게 되었습니다. 현재는 성수 공장과 풍납 공장 등 소규모 공장들이 서울시의 레미콘 공급을 담당하고 있지만, 이들 공장도 향후 폐쇄될 예정입니다.

시멘트 가격 또한 급등하고 있습니다. 최근 2년간 시멘트 가격은 75% 상승하였으며, 건설원가에 큰 영향을 미치고 있습니다. 아파트는 철근 콘크리트로 건설되기 때문에, 시멘트 가격 상승은 아파트 건설 비용에 직접적으로 영향을 미치게 됩니다. 이는 아파트 분양가 상승으로 이어지며, 부동산 시장에도 영향을 미칩니다. 현재는 신축 아파트가 높은 분양가로 인해 기존 아파트로의 관심이 높아지고 있습니다.

서울시는 성수동의 삼표레미콘 공장 부지를 다양한 방법으로 재개발 중입니다. 주변 지역 주민들의 요구에 따라 K-팝 공연장, 문화공간 등으로 재생되고 있습니다. K-팝 공연장은 주로 K-팝 스타들의 팬미팅, 콘서트 등의 행사가 열리며, K-팝 문화를 전세계로 알리는데 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 이 지역에 문화공간을 조성함으로써 주변 지역의 문화 활성화에도 도움이 될 것으로 보입니다.